Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Правила, установленные ст. 250 ГК РФ, применяются не только к договору купли-продажи, но и к договору мены. Поэтому единственной возможностью отчуждения доли в совместной собственности без согласия других собственников лицу, не являющемуся участником совместной собственности, является передача ему доли в дар. Участник общей собственности, в свою очередь, не может уступить свое право покупки третьим лицам.
Как уже говорилось, по договору продажи недвижимости покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае если земельный участок находится в собственности владельцев недвижимости, а договором не определено передаваемое покупателю право на данный земельный участок, то к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи строения с земельным участком (отдельно стоящих домов, коттеджей, дач и т. п.) следует обращать внимание на включение в договор условий дальнейшего использования земельного участка. Этими условиями могут быть: передача участка в собственность покупателю, аренда, пользование.
Гражданским Кодексом РФ предусмотрено право собственника земельного участка (например, государства в отношении земель, предоставленных фермеру) вводить ограничения на передачу земельного участка другим лицам. В случае продажи земельного участка без продажи находящейся на ней недвижимости собственник недвижимости сохраняет право пользования частью земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.
Как уже указывалось, существенным условием договора продажи жилого дома (квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие право пользования продаваемым жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Практика работы риэлтерских агентств показывает, что цены устанавливают чаще всего в иностранной валюте (как правило, в долларах США).
В договоре необходимо обязательно предусмотреть, что все расчеты производятся в рублевом эквиваленте, в противном случае необходимо получить лицензию Центрального банка России на проведение валютных операций, а при отсутствии такой лицензии вся прибыль от подобных операций будет взыскана в доход государства вместе со штрафными санкциями. Расчеты в иностранной валюте допускаются между юридическими лицами, если одно из них является нерезидентом РФ, и при иных условиях, определенных действующим законодательством (см. Закон РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» и сопутствующие ему акты).
41.5. РЕНТА
С марта 1996 г. законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещений. Это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты.
В отличие от других сделок с недвижимостью, для ренты Гражданским кодексом РФ предусмотрены нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.
Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества, в обеспечении договора о периодических выплатах или постоянном содержании.
При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству.
В случае установления пожизненной ренты ее выплачивают до смерти получателя ренты, а если получателями являлись два лица и более — до смерти последнего из них (при этом переживший всех, получатель ренты будет "получать ее в полном объеме).
Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По данному договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты (покупателя), который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
В договоре перечисляют услуги, которые должен оказывать плательщик ренты. Коль скоро вместо оказания услуг предусмотрены периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.
Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.
41.6. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В связи с тем, что для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости требуется документ, подтверждающий право собственности на данный объект, а по объектам нового строительства такой документ выдают только после приемки жилого дома в эксплуатацию, купить квартиру в строящемся многоквартирном доме нельзя.
В настоящее время квартиры в строящихся (реконструируемых) домах чаще всего приобретают путем заключения договора о долевом участии в строительстве (инвестировании) между фирмой-застройщиком (инвестором,
