Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Для совершения многосторонних сделок (заключения договоров) требуется согласие всех сторон — участников договора, при этом у всех участников договора возникают права и обязанности. Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) сторонам следует внести в договор все, что они хотели бы там видеть.
Все сделки с недвижимостью совершаются ее собственниками либо теми, кто обладает правом хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом. Риэлтерская фирма таких сделок, как правило, не заключает (кроме тех, которые необходимы для обеспечения ее деятельности, например аренды помещения для агентства). Она выступает лишь посредником между продавцами (арендодателями, дарителями и пр.) и покупателями (арендаторами, одаряемыми и пр.). Деятельность риэлтеров сводится к предоставлению определенной информации потребителям, консультировании их по вопросам недвижимости и оформления прав на нее, а также к предоставлению услуг по подбору вариантов для совершения сделок и услуг по оформлению этих сделок.
Самыми распространенными видами сделок на рынке недвижимости являются залог (ипотека), наследование, дарение, мена, безвозмездное пользование, купля-продажа.
Залог недвижимости (ипотека) предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредитование под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, наделяя залогодержателя правом в случае неисполнения обязательств залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.
Наследование состоит в переходе права собственности на имущество умершего гражданина по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Безвозмездная передача имущества в собственность есть дарение. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения:
— на дарение государственного и муниципального имущества;
— на дарение между коммерческими организациями;
— на дарение имущества несовершеннолетних;
— на дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений.
Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения, в том числе ввиду обхода законодательства о банкротстве.
В качестве специального вида дарения действуют случаи пожертвований в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу
мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфическими вопросами мены выступают:
— порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров;
— момент перехода права собственности на эти товары;
— обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.
Например, если цена передаваемого товара ниже цены товара, предоставляемого в обмен, сторона, предоставляющая дешевый товар, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения обязанности передать товар.
Современное законодательство сняло все ограничения на безвозмездное пользование имуществом, которые действовали с 1964 г. Отпали препятствия к заключению договоров безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который должен вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель — принять этот товар и уплатить за него определенную цену.
Какие бы формы ни принимали сделки с имуществом, они подлежат обязательной государственной регистрации.
Объектами государственной регистрации выступают:
— права собственности;
— вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, в том числе право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом (исключение составляют права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты);
— ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
