Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Таким образом, объектами государственной регистрации являются права, ограничения, сделки.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным свидетельством существования зарегистрированного права, т. е. право на имущество возникает с момента регистрации прав на него.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции (по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. В дело помещают все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Названные документы (Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов) являются вечными. Их
уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.
Сделки, совершаемые собственником с принадлежащим ему имуществом, разнообразны, но необходимо помнить, что гражданским законодательством регулируется общая тенденция проведения честных, законных и справедливых сделок. Это выражается в том, что при любой сделке, совершаемой собственником и контролируемой риэлтерской фирмой, необходимо исполнить ряд требований закона.
1. Сделка с недвижимостью должна носить простую письменную форму с нотариальным удостоверением (вплоть до принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и государственной регистрацией всех переходящих прав и иных обременении недвижимости (залог, аренда). При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной.
2. Сделка должна быть произведена надлежащим лицом — собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо обладателем прав по правильно оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия).
3. Стороны должны заключать, а агентство недвижимости должно содействовать в оформлении только действительной сделки. Если сделка заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия или прикрывает иную сделку, такие действия являются ничтожными и по иску любой заинтересованной стороны суд может обязать сторону возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении.
Это весьма существенные положения. Практика показывает, что в целях снижения налогов и по иным основаниям часто заключаются притворные сделки (вместо купли-продажи — доверенность с правом распоряжения имуществом либо дарение). Если при таких сделках заведомо ущемляются чьи-либо интересы либо производятся действия, противоречащие интересам правопорядка или нравственности, виновная сторона должна вернуть имущество стороне по сделке, а полученное взамен взыскивается в доход государства.
41.3. ПРИВАТИЗАЦИЯ И ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ
Отечественный рынок недвижимости сложился вследствие приватизации государственных и муниципальных предприятий и приватизации жилья, регулируемых соответственно Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также федеральными и городскими нормативными актами, которые были приняты в развитие и во исполнение этих законов. '
Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате:
—- приватизации государственной собственности;
— совершения сделок;
— строительства.
В соответствии с законодательством о приватизации жилого фонда можно приватизировать жилые помещения, находящиеся в государственной, ведомственной или муниципальной собственности, если они удовлетворяют определенным условиям:
—- обеспечивают минимальные удобства, необходимые для проживания;
— не относятся к жилому фонду, приватизация которого запрещена. Например, нельзя приватизировать квартиры в доме, подлежащем сносу
или реконструкции. Запрещена и приватизация служебных помещений,
помещений в общежитиях, жилых помещений в закрытых военных городках, специализированных домах.
В соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» занимаемое жилое помещение (независимо от его размера и стоимости) передают гражданину бесплатно. Оценку жилья при приватизации производят лишь для последующего взимания налога с собственности, и эта оценка не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан. Правда, бесплатная передача прав собственности на жилое помещение возможна только один раз.
