Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Оценивая первые итоги применения системы «Комбиинвест» в Москве, следует отметить три основных момента.
1. Эта система объединила в себе лучшие элементы немецкой системы стройсбережений (чисто банковской) и российских дореволюционных ссудо-сберегательных союзов, согласовав их с процедурами долевого участия граждан и предприятий в инвестировании и строительстве жилья. Система адаптирована к действующим законодательным актам, в том числе регулирующим получение субсидий различными категориями граждан. Она дала реальный шанс ускорить получение жилья очередниками и практически заменила собой ЖСК.
2. В рамках утвержденных префектурами целевых программ уже к настоящему времени удалось создать полноценный инвестиционно-строительный конвейер, в который практически не дает сбоев при финансировании отдельных объектов, так как система в целом позволяет маневрировать средствами, внесенными гражданами на последующие этапы для реализации первых.
3. Благодаря поддержке Минстроя РФ, Правительства Москвы и Московской городской Думы система «Комбиинвест» приобретает все большую легитимность, что позволяет ей успешно сосуществовать со сложившейся правовой системой, а по ряду позиций иметь самостоятельное правовое и нормативное поле.
Первый опыт доказал жизнеспособность системы «Комбиинвест» и самодостаточность ее мотиваций и механизмов для дальнейшего развития. Вместе с тем следует указать на ограниченность ниши: ее практического применения лишь частью жилищной сферы, что не исключает разработку и внедрение в России более универсальных систем организации ипотечного кредитования.
При отсутствии развитой системы ипотечного кредитования наиболее популярной формой банковских операций на рынке недвижимости на сегодняшний день является кредитование под залог имущества. Прибыльность подобной деятельности согласно экспертным оценкам составляет 15-25% годовых в СКВ, однако нельзя сказать, что подобные услуги пользуются большим спросом. Дело в том, что при определении залоговой стоимости объекта банки, как правило, занижают ее, принимая равной 60% от максимально возможной. Это объясняется низкой ликвидностью объектов, а также значительными накладными расходами при реализации залога в сжатые сроки. Таким образом, кредитор и заемщик участвуют в сделке не на равных.
Оценка собственности, предлагаемой в качестве залога, является одним из важнейших моментов ипотечного кредитования, поскольку в случае неплатежеспособности должника долг будет погашен за счет стоимости залога.
Пример. Предположим, действительная стоимость дома (квартиры) составляет 100 мли руб. Если банк оценит его в 125 млн руб. и согласится выдать ссуду в размере 80% стоимости залога, то ссуда составит 100 млн руб., т. е. полную стоимость кредитуемого объекта. В случае неуплаты ссуды банку придется обратить взыскание на залог. Но поскольку сумма кредита равна стоимости залога, все дополнительные расходы, связанные с конфискацией и продажей с торгов заложенного имущества, составят чистые убытки банка. С другой стороны, если дом будет оценен в 85 млн руб. и банк предложит ссуду в 68 млн руб, (85 х х 0,8) вместо полагающихся 80 мли руб. (100 х 0,8), клиент может обратиться к другому кредитору.
Таким образом, завышение стоимости залога чревато потерей денег, а занижение — потерей клиента.
Оценка недвижимости представляет собой чрезвычайно сложную задачу. Целый ряд особенностей строений, такие как архитектурный стиль, местоположение, планировка комнат и др., не поддаются точной оценке.
Многое зависит от способностей оценщика, его опыта и умения учесть все факторы, влияющие на стоимость дома (квартиры), и выразить ее в рублях (или долларах). Крупные банки содержат штатных оценщиков-профессионалов,
мелкие часто полагаются на мнение совета директоров либо нанимают частных специалистов-оценщиков.
Цена на недвижимость зависит от четырех рыночных факторов: 1) спроса на недвижимость; 2) полезности объекта; 3) предложения; 4) отчужденности объектов недвижимости.
Покупателей недвижимости зачастую интересует доход, который можно извлечь из использования объекта. Поэтому при определении рыночной стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание и этот потенциальный доход, Другими словами, рыночная стоимость недвижимости равна капитализированному доходу, т.е. доходу, превращенному в капитал.
Процедура оценки включает следующие этапы:
— осмотр объекта;
— исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или схожих регионах;
— сравнительный анализ аналогов;
— определение восстановительной стоимости объекта;
— определение рыночной стоимости объекта.
Для определения стоимости объекта обычно используют три основных метода: 1) калькуляции; 2) прямого и сравнительного анализа продаж; 3) капитализации дохода.
Метод калькуляции базируется на балансовой стоимости, которую принимают в качестве нижней границы цены, или ликвидационной стоимости недвижимости, т.е. той суммы, которую можно выручить при срочной распродаже. Последний подход широко распространен. Он показывает, какова восстановительная стоимость объекта за вычетом износа, увеличенная на цену земли.
