Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
В оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости одного квадратного метра дольщик выплачивает первый взнос. Площадь квартиры, оплачиваемая первым взносом, зависит от степени готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100%.
Оставшуюся часть общей площади квартиры дольщик оплачивает поэтапно по графику (как правило, поквартально) с индексацией стоимости одного квадратного метра на момент каждого платежа исходя из цен, действующих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры.
По окончании строительства производят окончательный расчет на основе действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.
Долевое участие с зачетом имеющегося жилья. За дольщиком закрепляют конкретную квартиру в строящемся доме, фиксируя в договоре метраж, местоположение квартиры, а также количество квадратных метров общей площади новой квартиры, которое считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику.
Разницу в количестве квадратных метров общей площади старой и новой квартиры дольщик оплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята в отношении выбранного дольщиком строящегося дома.
Возможны два варианта зачета имеющихся квартир:
1) дольщик освобождает квартиру, право собственности на нее сразу переходит к застройщику, и квартира поступает в продажу (аренду);
2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
При анализе системы долевого участия в строительстве особое значение следует уделять схеме расчетов. Определяя порядок осуществления расчетов, надо учитывать, что строительство требует долговременных вложений и в условиях инфляции затраты на него постоянно растут. В связи с этим в договоре следует установить конкретный механизм изменения суммы вложений, а также предел увеличения указанной суммы.
Необходимо отметить некоторые негативные особенности схем финансирования, построенных на долевом участии в строительстве. Дело в том, что документы, устанавливающие право собственности на жилье, дольщикам выдают лишь по завершении строительства, а до этого они располагают только договором о долевом участии. Это обстоятельство, по мнению брокеров и юристов, делает долевое участие низко ликвидным, а вторичный рынок долевого участия — весьма рискованным.
В то же время долевое участие в строительстве имеет определенные преимущества по сравнению с операциями на вторичном рынке жилья: оно обходится дешевле, снижает эксплуатационные издержки. Несомненным достоинством является также большая «прозрачность» истории объекта.
43.3. ВЫПУСК ЦЕННЫХ БУМАГ (ОБЛИГАЦИЙ). ЖИЛИПЩЫЕ ЗАЙМЫ
В сравнении с долевым участием выпуск ценных бумаг в целях инвестирования строительства или реконструкции имеет ряд существенных преимуществ: ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают неплохой ликвидностью и надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства. &
В соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» № 1182 от 10 июня 1994 г. жилищный сертификат — особый вид облигации с индексируемой номинальной стоимостью.
. В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента вправе выступать юридические лица, которые располагают: 1) правами заказчика при строительстве жилых домов; 2) отведенным в установленном порядке земельным участком под жилищное строительство; 3) проектной документацией на жилищное строительство.
Заемщиком могут стать, например, муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не вправе быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов обязан вести реестр собственников жилищных сертификатов, что может быть поручено специализированной организации.
В качестве кредитора-собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо.
В рассматриваемой схеме прямые договорные отношения между застройщиком и инвестором заменены процедурой выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Инвестиционный институт, например банк, действуя в качестве финансового агента, осуществляет размещение облигаций на рынке ценных бумаг, т. е. берет на себя роль посредника между владельцами облигаций и заемщиком и одновременно становится гарантом возврата средств инвестора в случае неудачи программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может-выступать банк, страховая компания.
