Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Вторым источником вложений в строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть1 субсидии, в том числе: адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, которые формируются генеральным менеджером в рамках программы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов).
При наличии в бюджете, территорий средств от взимания налогов, приватизации и из других источников данные средства также могут входить в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных категорий граждан и перечисляться на договорной основе генеральному менеджеру, гарантирующему целевое освоение этих средств и предоставление жилья конкретным гражданам
Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры. Свое намерение об использовании данного источника гражданин должен заявить еще на накопительном этапе, после чего ему надлежит совместно с соответствующими службами генерального менеджера составить акт оценки рыночной стоимости квартиры и согласовать ориентировочный срок ее продажи. Как правило, этот срок должен на один-два месяца предшествовать сроку сдачи дома-новостройки в эксплуатацию и завершению финансовых взаиморасчетов с генподрядной организацией.
Фьючерсная продажа прежней квартиры гражданина с фиксированной в соответствующем договоре отсрочкой ее заселения может быть выполнена самостоятельно участником программы или соответствующими риэлтерскими подразделениями генерального менеджера программы.
Намеченную к фьючерсной продаже квартиру генеральный менеджер по договору с ее владельцем имеет право включить в листинг котировок для продажи другим участникам программы или свободно реализовать на вторичном рынке.
Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвующих в реализации программы «Комбинвест», является краткосрочный займ, предоставляемый генеральным менеджером программы через уполномоченный банк, в размере недовнесенного участниками на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада. Максимальный размер такого займа может достигать 30% от расчетного личного вклада, а сам займ должен быть погашен равными долями в течение трех-четырех лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Конкретный размер ссуды зависит от поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно: показателем накопительной активности, исчисляемым в долларо-меся-цах, и показателем ссудного потенциала, рассчитываемым в долларах.
Такая система жилстройсбережений и целевого инвестирования позволяет в условиях низкой заработной платы значительно расширить доступность жилья для среднеобеспеченных граждан и очередников, что является важной протекционистской мерой.
Одним из главных показателей уровня финансового сервиса, обеспечиваемого той или иной системой поддержки покупательного спроса на жилье или условиями участия граждан в инвестировании, является срок, в течение которого заинтересованный в жилье гражданин сможет осуществлять расчеты за жилье.
В частности, в разных странах с развитой рыночной экономикой лишь от 8 до 15% семей оплачивают жилье единовременным платежом. Подавляющая же часть населения при приобретении жилья использует различные формы целевых накоплений или рассрочки в платежах. В нашей стране потребность в такой рассрочке вследствие низкого уровня доходов гораздо выше.
В целевых программах, реализуемых на базе системы «Комбиинвест», это обстоятельство учтено в качестве одного из ключевых. В результате, несмотря на неустойчивую макроэкономическую ситуацию в стране, не располагающую к использованию классической ипотеки, в программах, реализуемых в настоящее время в четырех административных округах Москвы, предусмотрены достаточно щадящие сроки финансовых взаимоотношений очередников с системой их адресной поддержки (до 10 лет).
Однако такое сервисное качество накладывает свои ограничения на условия практического применения программы: она может эффективно работать только при наличии достаточно представительной и, что очень важно, постоянно воспроизводимой во времени объектной базе.
Для запуска системы требуется не менее трех объектов (домов с числом квартир более 100), из которых два будут основными (объектами первой очереди инвестирования), а один — резервным.
Резервный. объект, инвестируемый после ввода объектов первой очереди, необходим для бесконфликтного удовлетворения потребности в жилье участников инвестиционной программы, которые по тем или иным причинам не смогут выдержать интенсивного темпа инвестирования и делать личные целевые взносы в течение цикла инвестирования объектов первой очереди.
Оптимальное же число объектов составляет 9-12. Освоение их в три очереди обеспечит перманентное развитие программы и двойную страховку по обязательствам, принимаемым на себя управляющей компанией перед инвесторами. Другими словами, функционирование программы не может быть объектным экспериментом, а должно рассматриваться как начало непрерывного строительства жилья в конкретном городе или административном округе.
