Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
3. Инвесторы, покупая закладные, обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов.
4. Эмиссионно-финансовые компании (реинвесторы) или сохраняют ипотечные закладные в собственном инвестиционном портфеле, или формируют пакеты закладных и выпускают на их основе ценные бумаги, обеспеченные закладными (англ. mortgage-backed securities, сокращенно — MBS). Эти ценные бумаги по сути своей есть облигации, не привязанные к конкретным объектам недвижимости, а гарантированные лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет эмиссионно-финансовая компания. Покупателями MBS могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент MBS гарантирует их держателям своевременную ежемесячную выплату процентов и основной части долга.
б. Цикл повторяется, когда ипотечные банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.
Таким образом регулируется перераспределение финансовых ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. Подчеркнем еще раз, что инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов. Они расширяют доступность фондов для открытия
закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантируя держателям ценных бумаг своевременную выплату номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов, реинвесторы привлекают новых вкладчиков.
Вполне очевидно, что первичный и вторичный рынки закладных — это не изолированные, а напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный жизненный цикл закладной [35].
Стадии ипотечного кредитования. Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, базируется на двух документах:
1) долговом обязательстве, в котором фиксируют условия кредитования: размер кредита, порядок платежей, процентную ставку;
2) договоре об ипотеке, в котором устанавливают условия залога недвижимости, права и обязанности сторон и в который обязательно включают указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т. е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно, в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего —- вложения мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Описываемый порядок сложился в США после периода Великой депрессии, до которого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской. Впрочем, в преобразованном виде ипотека сохраняет неизменными свои главные характеристики.
Весь процесс ипотечного кредитования можно разбить на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.
Инициирование — это процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку собственности, передаваемой в залог, и заемщика, его платежеспособности.
Посредничество заключается в приобретении ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформации закладных в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. В роли посредников выступают широко известные в США и в нашей стране организации «Фэнни Мэй» (1тША — Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.
Инвестирование выражается в приобретении и накоплении физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Риски ипотечного кредитования. Главная составляющая инициирования —-оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков.
Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика вернуть кредит.
В целях защиты от кредитного риска анализу подвергают уровень и стабильность доходов заемщика и его обязательств (платежей за автомашину, материальной помощи или алиментов и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств заемщика к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%.
Дополнительной защитой от кредитного риска служит внесение покупателем первого взноса в покупку дома за счет собственных средств. Этот взнос составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Тем самым достигается эффект двоякого рода. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик обычно стремится к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита.
