Нотариальная практика: Ответы на вопросы - Зайцева Т.И.
ISBN: 978-5-466-00352-9
Скачать (прямая ссылка):
Таким образом, особенности правового режима общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире состоят в следующем:
- общее имущество собственников комнат является их долевой собственностью в коммунальной квартире и представляет собой принадлежность к этим комнатам;
- это имущество предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания двух и более комнат;
- общее имущество не участвует в гражданско-правовом обороте отдельно от комнат и самостоятельному отчуждению не подлежит.
В соответствии с ч.6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Данная норма ЖК РФ является законодательной новеллой. До введения его в действие подобного правила не существовало. Более того, следует заметить, что корректность ее вызывает сомнения. Во-первых, вызывает недоумение уже сама по себе отсылка к нормам ГК РФ, содержащаяся в статье, ибо ГК РФ не содержит норм, регулирующих такие отношения. Не остается ничего иного, как предположить, что по замыслу законодателя отсылка производится к ст. 250 ГК РФ, регулирующей вопросы реализации преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности. Во-вторых, никакой аналогии при восполнении данного правового вакуума быть не должно. Статья 250 ГК РФ касается исключительно случаев продажи доли в праве общей собственности, что, разумеется, не равнозначно с комнатой в коммунальной квартире, являющейся совершенно иным, самостоятельным объектом гражданского оборота. Говоря о комнате в коммунальной квартире, следует иметь в виду, что права общей долевой собственности у собственников комнат на сами комнаты не имеется. Коммунальная квартира уже разделена между жильцами в натуре, и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются. Тот факт, что собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования (кухня, санузел, коридоры и т.п.), ситуации не меняет. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома - общие помещения дома, несущие конструкции, различного рода оборудование и т.п. (ст. 289 ГК РФ). При этом в соответствии со ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома. В отношении комнаты в коммунальной квартире более была бы применима аналогия названной статьи.
Однако, несмотря на очевидную нелогичность нормы, содержащейся в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, у нотариусов не имеется другого выхода, кроме как применять при возмездном отчуждении комнаты в коммунальной квартире (продаже или мене) правила ст. 250 ГК РФ и истребовать от собственников остальных комнат в квартире заявления об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты.
Продавец комнаты обязан известить в письменной форме собственников остальных комнат о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу.
Доказательством извещения собственников остальных комнат о предстоящей продаже комнаты может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных собственников об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой комнаты.
Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою комнату, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения ее. Возникают, однако, случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: собственник другой
118
комнаты уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа либо, даже явившись в нотариальную контору, отказывается дать письменное заявление об отказе от преимущественного права приобретения комнаты, хотя устно заявляет об отсутствии возражений против совершения сделки и о своем нежелании приобрести отчуждаемую комнату. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально поставит сособственника в известность о своих намерениях. Содержание передаваемого заявления в части изложения намерений заявителя носит в известной степени произвольный характер, однако, тем не менее, отражение ряда сведений в нем является необходимым условием совершения сделки. Так, в подобном заявлении обязательно должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник отчуждаемой комнаты намерен заключить. При этом помимо существенных условий, которые названы таковыми в законодательстве, необходимо указать все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение. Так, в заявлении обязательно должны быть названы:
