Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Снижение уровня издержек, связанных с заключением сделки, достигается уменьшением комиссионных, введение бесплатных услуг (например, консультационных), что является важным средством в конкурентной борьбе за покупателя.
Однако экономия на трансакционных издержках для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительными затратами на ремонт и модернизацию объектов недвижимости, недочетами в юридическом оформлении сделки.
Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости делает весьма актуальной задачу информационного и правового обеспечения сделок, в частности:
— сбор информации о правовом статусе объекта сделки;
— сбор сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости;
— получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости;
— проведение предварительных переговоров и консультаций;
— правовое оформление договора;
— государственную регистрацию сделки.
Информационная «прозрачность» отечественного рынка недвижимости оставляет желать лучшего. Трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин и налогов заставляет контрагентов скрывать реальную цену сделки. Нередко сделки купли-продажи оформляют как обмен, дарение и т. п. Большая часть
сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т. д.
Практически отсутствует инвентаризация недвижимости, нет единой информационной системы.
Не только реализация недвижимости, но и ее создание занимает длительное время. По данным Департамента строительства Санкт-Петербурга, средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года. Поэтому дефицитный отечественный рынок недвижимости не в состоянии быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения сочетается здесь с достаточно эластичным спросом, что ограничивает возможности саморегулирования с помощью механизма цен.
На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многие факторы:
— экономические — уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, уровень предпринимательской активности, возможность привлечения заемных средств (кредитов), цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и т. д.;
— социальные — тенденции изменения численности населения, его возрастная, образовательная и социальная структура;
— административные — различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на застройку, требования к правовому оформлению сделок (порядку их регистрации и т. п.);
— инфраструктурные — состояние социальной инфраструктуры, в том числе транспорта;
— экологические — состояние природной среды.
Кроме того, на спрос воздействуют также политические и национальные факторы, культура и традиции населения.
Каждый из перечисленных факторов по-своему сказывается на балансе предложения и спроса. Например, недоступность кредитов, низкий уровень доходов и сбережений населения снижают спрос, что, в свою очередь, увеличивает издержки строителей. Известно, что в России получить кредит на покупку жилья очень сложно, да и обходится такой заем весьма и весьма недешево.
Первичный и вторичный рынки недвижимости. Принято различать первичный и вторичный рынки недвижимости.
На первичном рынке совершаются сделки с товаром, впервые выставленным на продажу. Основными продавцами на этом рынке выступают государство (в лице федеральных, региональных и местных органов власти) и строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.
Вторичный рынок служит местом купли-продажи товара, бывшего в употреблении и" принадлежащего определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
На первичный и вторичный рынки подразделяют не только рынок недвижимости, но и рынок потребительских товаров, рынок ценных бумаг и т. д. Там, однако, товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. Иное дело — недвижимость. В силу ее стационарности предложение привязано к определенному региону, а в рамках города — к определенному району или даже микрорайону.
Уровень предложения на первичном рынке, особенно уровень предложения элитного жилья, зависит от объемов нового строительства. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элитного жилья практически нет — есть единичные объекты.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Рост предложения на вторичном рынке, обусловленный, скажем, межнациональным конфликтом или ухудшением экологической обстановки, неизбежно приводит
к обесценению недвижимости на первичном рынке. (Подобная картина наблюдалась, например, в Санкт-Петербурге в 1991-1993 гг.) И наоборот, рост себестоимости строительства влечет за собой подъем цен на вторичном рынке жилья. (Такая тенденция отмечалась в 1993-1995 гг.)
Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек на создание новых объектов недвижимости.
