Нотариальная практика: Ответы на вопросы - Зайцева Т.И.
ISBN: 978-5-466-00352-9
Скачать (прямая ссылка):
56
В случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения.
Жилые помещения, являющиеся объектом культурного наследия либо частью объекта культурного наследия, могут быть отчуждены в порядке, установленном жилищным законодательством РФ, с учетом требований упомянутого Закона. Единственным нормативным актом жилищного законодательства, предусматривающим особые правила отчуждения названных объектов недвижимости, является Постановление Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 "Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры" (в настоящее время данный документ является действующим).
Согласно абз. 3 п. 4 данного Положения продажа, дарение или иное отчуждение памятников истории и культуры допускаются с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. При продаже памятников истории и культуры государство имеет преимущественное право покупки. Сделки в отношении памятников, совершенные в нарушение этого порядка, признаются недействительными и влекут последствия в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик.
При нотариальном удостоверении договоров об отчуждении объектов культурного наследия, как правило, приобретателю разъясняются правовые последствия оформляемой сделки и в договор включается содержание принимаемого им обязательства по сохранению объекта культурного наследия (обременение в отношении недвижимого имущества). Однако это производится лишь в тех случаях, когда на основании первичных документов возможно установить, что отчуждаемый объект относится к категории культурного наследия либо находится в доме, являющемся объектом культурного наследия. В практике имеют место многочисленные случаи, когда на основании первичных документов (справки бюро технической инвентаризации) подобного вывода сделать нельзя, поскольку информации в справке не содержится. Естественно, упомянутый пункт в договор не включается. Это, однако, не означает, что возникают основания для отказа в регистрации такого договора. Не следует забывать, что ограничения (обременения) права собственности объекта могут вытекать не только из договора.
Поскольку договор отчуждения жилых помещений считается заключенным с момента его государственной регистрации, то вышеуказанное обязательство приобретателя жилого помещения как объекта культурного наследия может быть дано в виде отдельного документа, оформляемого после подписания договора об отчуждении объекта. Более того, в соответствии с п. 3 и п. 4 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия новый собственник может принять на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия непосредственно при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия.
Арбитражный суд Свердловской области рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ЗАО "Олипс" к Главному управлению ФРС по Свердловской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июля 2007 г.).
Определением суда от 31 мая 2007 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен гр-н Б.
Закрытое акционерное общество "Олипс" обратилось (с учетом изменения предмета требований) в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Главного управления ФРС по Свердловской области в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание. По мнению заявителя, требования регистрационного органа предоставить в целях регистрации паспорт объекта культурного наследия и охранное обязательство не основаны на законе; кроме того, указанный объект не отнесен к объектам культурного наследия в установленном порядке.
Представитель регистрирующего органа требований не признал, ссылаясь на то, что представление указанных документов является обязательным при государственной регистрации перехода прав на объекты культурного наследия, к которым относится одно из зданий заявителя.
Представитель третьего лица полагал, что отказ в совершении регистрационных действий является необоснованным и препятствует реализации гражданских прав участниками сделки.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:
Закрытое акционерное общество "Олипс" 22 февраля 2007 г. обратилось в Управление ФРС по Свердловской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества - отдельно стоящие здания литер А и литер Б, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 24, по договору купли-продажи недвижимости от 20 февраля 2007 г., заключенному с Б. (покупатель).
16 марта 2007 г. государственная регистрация была приостановлена, а 23 мая 2007 г. решением N 01/013/2007-479 в государственной регистрации перехода права собственности на здание литер А было отказано в связи с тем, что данный объект недвижимого имущества на
