Нотариальная практика: Ответы на вопросы - Зайцева Т.И.
ISBN: 978-5-466-00352-9
Скачать (прямая ссылка):
К сожалению, установление факта проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних, оставшихся без попечения, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан для нотариуса весьма затруднительно, если не сказать невозможно. Никакими достоверными данными, позволяющими сделать вывод об отсутствии в составе семьи собственника жилого помещения указанных лиц, нотариус не располагает и располагать не может. Представляется, что подобная информация может быть получена только от самого собственника. С учетом этого в случаях, когда в жилом помещении помимо собственника проживают иные лица, в договор следует включать заявление, исходящее от собственника, о том, что лиц, не обладающих дееспособностью в полном объеме, среди них не имеется.
54
3.21. Может ли согласие органа опеки и попечительства являться безусловной гарантией законности сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему?
Наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка. Такой вывод содержится в Определении Судебной коллегии ВС РФ от 29 августа 1997 г., не утратившем своей актуальности и в настоящее время. Обстоятельства дела таковы.
7 декабря 1995 г. Цой купил у Смирнова В. за 40 млн. руб. трехкомнатную квартиру в доме по ул. Ринчино в г. Улан-Удэ с условием, что тот освободит жилое помещение в конце апреля 1996 г.
25 апреля 1996 г. Смирнов В. был убит. Проживающие в названной квартире Смирнов О. (сын Смирнова В.) с женой Соколовой и их несовершеннолетним ребенком отказались освобождать квартиру, в связи с чем Цой обратился в суд с иском к Смирнову О. и Соколовой об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. Мишина - бабушка и опекун второго сына Смирнова В., Ивана (несовершеннолетнего), которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры, предъявила к Цою встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее. При стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены в октябре 1995 г., Смирнов В. был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Более того, по мнению Мишиной, эта сделка является фиктивной, поскольку деньги за квартиру Смирнов В. не получал и в результате этой сделки ее внук Иван незаконно лишен права на жилое помещение.
Решением Октябрьского районного суда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Верховного Суда Республики Бурятия) иск Цоя удовлетворен, а встречный иск Мишиной оставлен без удовлетворения.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ 29 августа 1997 г. протест удовлетворила, указав следующее. Разрешая спор, суд первой инстанции признал установленным факт продажи 7 декабря 1995 г. за 40 млн. руб. Смирновым В. принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну Ивану квартиры Цою. Согласие органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи было получено, договор нотариально оформлен.
Отказ во встречном иске суд мотивировал тем, что при совершении сделки установленные законом требования соблюдены, а доказательства фиктивности сделки Мишиной не представлены. Однако данные выводы суда ошибочны.
8 судебном заседании представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения Смирновым В. согласия органов опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Лимонова, поближе к месту проживания его матери Мишиной. Между тем, оценивая это обстоятельство как решающее при рассмотрении вопроса о законности сделки, в результате которой несовершеннолетний сын Смирнова В. был фактически лишен своей части квартиры и не получил за это никакой денежной или имущественной компенсации, суд не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки.
В соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки.
При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной между Цоем и Смирновым В. сделки законные права Смирнова Ивана, 1983 г. рождения, соблюдены, а именно что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии таких доказательств сделка по отчуждению спорной квартиры не могла быть признана судом соответствующей закону.
