Нотариальная практика: Ответы на вопросы - Зайцева Т.И.
ISBN: 978-5-466-00352-9
Скачать (прямая ссылка):
46
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.
3.16. Каков порядок приобретения недвижимого имущества в собственность на основании приобретательной давности?
Институт приобретательной давности появился в российском гражданском законодательстве с введением в действие части первой ГК РФ. В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Хотя прямого указания в данной статье не имеется, совершенно очевидно, что в порядке приобретательной давности имущество может перейти только в частную собственность физических либо юридических лиц.
В частную собственность в порядке ст. 234 ГК РФ может перейти имущество, ранее находившееся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципального образования, а также в частной собственности физических и юридических лиц.
Для того чтобы имущество перешло в собственность лица в порядке приобретательной давности, необходимо сочетание следующих обстоятельств:
1) длительность владения (для недвижимого имущества срок владения составляет 15 лет, причем последний приобретатель имеет право присоединить ко времени своего владения срок, в течение которого имуществом владело другое лицо, от которого владение перешло к приобретателю);
2) непрерывность владения;
3) потенциальный приобретатель должен владеть имуществом как своим собственным (владение имуществом по договору исключает возможность приобретения его в порядке ст. 234 ГК
РФ);
4) открытость владения;
5) добросовестность владения.
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Поскольку все вышеупомянутые обстоятельства, необходимые для возникновения права собственности на имущество в порядке приобретательной давности, подлежат специальному доказыванию, для регистрации права собственности на недвижимое имущество практически во всех ситуациях необходимо решение суда. При отсутствии спора факт приобретательной давности и возникновение права собственности на имущество может быть установлен в порядке особого производства по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение (ст. ст. 262 - 268 ГПК РФ), в случае возникновения спора такой вопрос решается в исковом порядке.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
47
Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г., утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).
Е. обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 г., использует земельный участок по назначению, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности.
