Нотариальная практика: Ответы на вопросы - Зайцева Т.И.
ISBN: 978-5-466-00352-9
Скачать (прямая ссылка):
Такое дополнительное соглашение не изменяет и не дополняет условий ранее заключенного договора, но устанавливает новое право залога, по сути, речь идет о последующем залоге (последующей ипотеке).
В соответствии со ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.
Согласно п. 2 названной статьи последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
На основании п. 3 ст. 43 указанного Закона последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Правила п. 2 и п. 3 данной статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. Эта норма также дополнительно подтверждает, что при обеспечении нового обязательства между теми же сторонами следует оформлять последующую ипотеку.
В соответствии со ст. 44 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при последующей ипотеке залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных об их государственной регистрации.
Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке.
После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или
166
увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.
Правила ст. 44 не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил гл. IV указанного Закона.
В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
Таким образом, заключение так называемого дополнительного соглашения к договору о залоге, которым предусматривается обеспечение еще одного обязательства, существующего между теми же лицами, представляет собой обычный гражданско-правовой договор - договор о последующем залоге (последующей ипотеке); в этом случае возникают новые залоговые отношения, независимые от залоговых отношений по первому договору (два договора в одном документе).
Проанализировав изложенное, можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации с точки зрения юридической чистоты более правильным является заключение нового договора о залоге (последующего залога), нежели дополнительного соглашения к ранее заключенному договору. Заключение указанного соглашения, конечно же, не влечет его ничтожности при условии, что соглашение по содержанию представляет собой последующий залог и включает весь состав существенных условий договора о залоге. При этом необходимо учитывать, что нотариальное действие признается совершенным только после уплаты государственной пошлины (нотариального тарифа). Госпошлина (тариф) как в том, так и в другом случае уплачивается в одинаковом размере - за договор залога. Взимание пошлины (тарифа) как за соглашение, не подлежащее оценке, является неправомерным. Нотариальное действие в этом случае не признается совершенным.
